Impresii de la Condominium 2007

Am fost. Am tras cu ochiul - inclusiv cel digital. Am analizat. Pe scurt, constatarile mele ar fi urmatoarele:

• oferta destul de slaba, iar aici ma refer la faptul ca 80% dintre proiectele expuse sunt destul de cunoscute de catre public (din mesh-urile de pe cladiri, din reviste, site-urile proiectelor pe Internet s.a.m.d.)
• inghesuiala mare; asta ar trebui sa fie un semn bun, dar sa inghesui 30 expozanti in 350 mp de spatiu de expozitie cu aceasta destinatie mi se pare cel putin amatoristic. Adica vindem apartamente noi, frumoase, deschise , intimitate, verdeata, iar in expozitia de prezentare n-ai loc sa te misti in sala, sa pui o intrebare ofertantului. Am o idee, hai sa vindem Rolls Royce intr-un showroom de 10 mp.
• unii expozanti vorbeau ca robotii, din cauza oboselii
• preturile nu erau disponibile la fata locului, in unele dintre cazuri, insa cele care se vehiculau erau rezonabile; pe de alta parte, daca doresti o garsoniera, tot te duce la 50000 EUR.
• multe dintre dintre proiecte erau si sunt vandute la data curenta in proportie de peste 50%, ba chiar 80%
• cea mai mare cerere era pentru apartamente de doua si trei camere (de parca am zis ceva nou)
• au fost si cativa expozanti pe partea de finantare (inclusi in cei 30): BCR, Finansbank, HVB Bank

Rezumat? Expozitie in domeniul rezidential, care a avut loc intr-un spatiu cam de marimea unei vile rezonabile. Am pus cateva poze de la Condominium pe Flickr, in partea dreapta a ecranului.

Impresii pozitive am vis-a-vis de cativa expozanti, care au venit pregatiti cu adevarat (atitudine, materiale, pregatirea follow-up-ului), si care nu tratau participantii dupa sistemul “Next!”.

Vestea buna e ca avem timp in viitor sa vedem si expozitii mai bune in domeniul imobiliar. Vestea proasta este ca viitorul apropiat nu pare sa ne rezerve aceasta placere, pentru ca Targul Imobiliar National (TIMON) care va avea loc peste o luna - 14-18 Martie - se va tine in aceeasi locatie: World Trade Plaza, Bucuresti. Aceeasi Marie, cu alta palarie.

Telenovele imobiliare

Am avut acum o saptamana un caz, cu totul aparte. Povestea incepe cu identificarea unui proprietar care dorea sa isi vanda apartamentul - asta prin ianuarie 2007. Era un apartament dragut, renovat frumos, trei camere, bloc de treizeci de ani, zona foarte buna. Avea chiar un client pregatit sa il cumpere, insa in conditii de plata mai putin atragatoare. Pretul era, prin coincidenta, pretul pietei.

Deoarece cumparatorul refuza sa plateasca intreaga suma intr-un interval rezonabil de timp, concluzionam impreuna cu proprietarul ca ar fi interesant sa incercam timp de o saptamana o vanzare la un pret cu 10% mai ridicat. Zis si facut, insa fara succes. Proprietarul decide sa vanda cumparatorului initial. Eu uit de contract. Punct.

Numai ca primesc un telefon peste doua zile de la proprietar, care era un pic nedumerit daca sa ii vanda ofertantului initial in conditiile alea. Ii propun realizarea unui studiu comparativ al preturilor, pe care i l-am trimis, impreuna cu recomandarea sa incercam vanzarea proprietatii la pretul respectiv (cel corect), plus un mic comision (sub 3%), insa cu “banii jos”. Ba chiar mi-am fixat ca obiectiv o saptamana. Omul este de acord. Verbal, atentie! [mirositi deja pericolul, nu-i asa?]

Bineinteles, operatiunea imi reuseste. Aduc trei clienti pentru vizionare in aceeasi zi, toti pre-selectati a.i. sa nu ne pierdem vremea ca turisti imobiliari. Primul client adora apartamentul si vrea sa il cumpere. Discutam cu sotia proprietarului cateva aspecte (sotul nu era acasa), clientul lasa oferta de pret in scris si pleaca. Suma era corecta, chiar daca aveam de castigat un comision si mai redus. Eu eram ok cu asta. Dupa plecarea clientului insa, sotia omului ma ia la rost de ce imi permit sa cer atat de putin pentru apartament. Stupoare! Ca ea vrea suma X (cu 5000 EUR peste oferta clientului), si ca eu trebuia sa stiu asta. Povestea lunga devine scurta, a trebuit sa renunt la urmatorii doi potentiali clienti, pentru ca nu se face sa cresti pretul unui apartament doar asa, din burtometru, si la fata locului.

Trec ore. Ma suna clientul meu initial, confirma existenta intregii sume si disponibilitatea ei imediata. Ma suna chiar de multe ori. Reusesc prin miracol sa smulg inca 2000 EUR, ca sa satisfac proprietarii. Clientului ii placea apartamentul la nebunie, iar eu n-aveam nimic impotriva unui contract rapid (cu zero comision la cumparare, sa nu ma intelegeti gresit). Atentie, discutam deja de un pret de 1800 EUR/mp in bloc comunist de 30 ani!

Aproape trece saptamana iar eu nu reusesc sa am reactii, adica un raspuns la oferta clientului. Aplicam diverse tehnici sa grabim treaba. Ba chiar ii ofer proprietarului ocazia sa isi realizeze visul pentru care doreste sa vanda apartamentul, in conditii excelente de castig pentru acesta. Totusi, decizia se amana. Ulterior, negociem examinarea ofertelor alternative de castig pentru el, la fata locului. O mica armata de oameni este mobilizata sambata trecuta pentru satisfacerea acestui om, doar pentru a-l convinge sa vanda si sa se simta impacat cu decizia sa.

La ora aproximativa a intalnirii, liniste. Nu dadeam de el, nu daduse confirmare ca vine impreuna cu sotia. Peste o ora este clar: sotia doreste suspendarea vanzarii, suspectarea examinarii ofertelor alternative. Sa ramanem trazniti, nu alta! Intr-un gest de disperare, clientul ofera pretul “cu 5000 EUR peste oferta” pe care il vroia sotia proprietarului; deci pluseaza cu 3000 EUR. Aceasta insa refuza. Refuza astfel o oferta de aproape 2000 EUR/mp in bloc ceausist, in conditiile in care vroia sa se mute la casa cu curte, deci nu puteai afirma ca nu e hotarata!

Sa va mai spun ca acel client-cumparator este un intreprinzator in domeniul imobiliar, cu experienta de 15 ani, si cu agentie (mare) proprie? Om care si-a trecut peste principii si experienta. Dovada super clara ca se tranzactioneaza emotii, nu caramizi.

Va urez sa aveti parte cat mai rar de astfel de experiente. Ca de scapat nu cred ca scapa vreun agent.

Evenimentul mult asteptat

De abia astept sa vad care e mersul pietei apartamentelor noi la Condominium 2007: cata si ce lume va fi acolo, ofertele, tot.

Mai jos un comunicat de presa din partea organizatorilor:

Tot ceea ce ai vrea sa stii despre evenimentul Targul de Apartamente CONDOMINIUM 2007 este disponibil si pe net. Accesand www.targapartamente.ro afli cele mai proaspete informatii.

Companiile Pro Active Business Communication şi Plus Media, organizatorii acestui eveniment, ce se va desfasura in perioada 15-18 Februarie 2007, la World Trade Plaza, doresc ca prin accesul on-line la informatiile referitoare la Targul de Apartamente Condominium 2007 sa ajunga mai repede si mai concis la viitori vizitatori si potentialii parteneri si
expozanti.

Conceptul evenimentului isi propune sa reuneasca, intr-un spatiu modern si stilat, firme ce isi desfasoara activitatea in
domeniul imobiliar, al constructiilor, precum si din domeniul financiar-bancar, asigurarilor de locuinte si amenajarii acestora.

Targul de Apartamente CONDOMINIUM 2007 reprezinta o excelenta posibilitate de promovare si prezentare a serviciilor si produselor imobiliare si financiare publicului interesat de a-si achizitiona o locuinta noua.

Timp de 4 zile, expozitia va reprezenta un pol de interes pentru cei care doresc sa-si achizitioneze un spatiu confortabil, modern si stilat intr-un ansamblu rezidential prin oferte de locuinte, financiar-bancare, solutii tehnologice si dotari de ultima ora.

Evenimentul va cuprinde si o sectiune de conferinte de business pe profil, care isi propune sa reuneasca developerii, agentiile imobiliare, institutiile financiare, furnizorii de echipamente si accesorii adecvate utilarii apartamentelor, cu scopul gasirii de solutii comune de colaborare.

powered by performancing firefox

O zi neagra in domeniu

In mod inexplicabil, ziua de joi din saptamana curenta a fost o zi tare nefasta pentru aproape toate persoanele din agentiile noastre in Bucuresti:

• proprietati supra-evaluate la telefon si in anunturi, realitate foarte diferita la fata locului cu ocazia verificarii de catre noi
• proprietari cu capul in nori, care habar nu aveau suprafetele proprietatilor pe care le-au scos in vanzare, sau mai rau, erau in stare de ebrietate
• clienti-vanzatori care au incercat sa ne sara cu cel mai mare tupeu, in ciuda unui contract de exclusivitate si a unui pact comisoriu
• societati in lichidare in spatiu de inchiriat, ceea ce inseamna ca nu poate fi stabilit un alt sediu social al unui nou chirias in acelasi spatiu

Numai tampenii, mai Murphy.

powered by performancing firefox

Cel mai scump teren din lume

Se pare ca este vorba despre Central Park din New York, care a fost recent evaluat cu ocazia unui articol in New York Magazine. Va rog asigurati-va ca stati bine pe scaun.

528.783.552.000 USD

Da, ati citit bine: 529 miliarde de dolari. Iar asta nu e tot. Autoritatile orasului au platit intre anii 1853-1856 pentru respectivul teren suma de 5 milioane de dolari. O apreciere rezonabila, nu?

Poate noi romanii am fi tentati, daca terenul ne-ar apartine (avand in vedere ultimele dezvoltari mioritice), sa vindem cate-un hectar din imensa parcela, ca sa construim niste blocuri. Tzzrrrr: raspuns gresit. Terenul nu se va vinde vreodata pentru ca valorile proprietatilor din Manhattan sunt atat de ridicate tocmai din cauza parcului, iar acestea ar scadea dramatic daca acel loc ar fi inlocuit de zgarie-nori. Expertii numesc asta “cea mai buna utilizare a terenului”.

Eu nu pot decat sa sper ca unde trebuie sa se auda, se va auzi. Pentru ca ma supara de fiecare data cand constat aparitia unui nou turn de sticla pe langa Herastrau.

Citeste totul despre Central Park aici.

Apartament ultracentral, cu bulina si Legea 112

Sa zicem ca avem cateva anunturi de vanzare bune, dar pe care nu le consider promovare de sine, pur si simplu testez cateva idei. Detalii despre apartamente gasiti aici sau aici. Credeti ca un apartament super, dar care :

• se afla pe lista imobilelor cu risc seismic ridicat plus
• mai are __ ani pana cand poate fi vandut legal, deoarece e pe Legea 112

…are sanse sa fie vandut acum?

Ce va rog e sa nu comentati vis-a-vis de moralitatea actiunii, ci relevant la ceea ce am intrebat, din experienta dvs, sau bazandu-va pe ceea ce doriti voi de la un apartament.

Editare ulterioara:

Raspunsul mi-l dau singur (deocamdata): DA. Iar asta pentru ca, de la caz la caz, daca

1. faci pe detectivul si cercetezi in detaliu istoria imobilului unde se afla apartamentul, poti afla ca de fapt decizia de a il include in lista imobilelor cu risc seismic a fost subiectiva din partea expertului de la Primarie, iar realitatea (cutremurele de aproximativ 7 grade care au avut loc inainte si/sau dupa expertizare) confirma ca imobilul nu se prabuseste chiar cu una, cu doua. Eu am avut norocul sa gasesc chiar toate detaliile existente, unele foarte rar disponibile oricui. Intre aceste detalii, am concluzionat si faptul ca nu are nimeni cum sa revendice (si sa castige) vreun apartament acolo, in primul rand prin prisma actelor si a istoricului imobilului, apoi prin existenta unei decizii de respingere a unei cereri de retrocedare existente, semnata Videanu. Atentie, acesta e un caz particular, nu general.
2. vorbesti cu un avocat care se ocupa cu astfel de probleme, care stie cum sa realizeze actele a.i. riscurile se reduc la minim. Noi am vandut in aceste conditii, in mod transparent pentru ambele parti. Ce-i drept, putini sunt cei care cumpara astfel, iar motivele pentru care nu sunt mai multi tin de aversiunea la risc, si de sfatuirea cu avocati prieteni, care probabil la randul lor nu concep asa ceva (ca persoana fizica!) din start, deci sfatuiesc cumparatorii sa nu faca pasul.

Eu personal n-as putea sa spun ca riscul e zero, insa apreciez ca este aproape de zero, iar pana la urma, pretul platit pentru respectivul apartament oricum e semnificativ redus fata de media pietei in acea zona. Cum era emisinea aia la ProTV? Risti si castigi.

Experienta neplacuta de vanzator

Printre numeroasele mijloace de publicitate folosite de catre agentiile HIRSH pentru a gasi clientii potriviti pentru proprietatile din portofoliu se numara, evident, Internetul. Okaaaay. Sa vedeti ce am patit: pe la mijlocul saptamanii, mi-am adaugat trei proprietati pe cateva site-uri de profil, folosind username-ul agentiei, de altfel. Am mai facut asta, deci nu eram la prima incercare.

Ei, de data asta insa, un alt sistem informatic, care functioneaza ca o baza de date pe care o folosesc agentiile din Bucuresti pentru a cauta printre anunturile particularilor, m-a inclus intre intrarile lor. Si uite asa anunturile mele pareau a veni direct de la proprietari, ca sa nu mai zic cat de misto sunau. Agentiile imobiliare au trecut la treaba. Telefonul meu a sunat de mai multe ori decat as incerca sa-mi reamintesc: sute de apeluri, zic eu la rece. Si inca mai suna.

M-au terminat. Mi-au distrus ziua de munca (deocamdata doar una), si nici nu a iesit ceva concret din asta. De ce? Pai o sa raspund foarte curand, tot aici pe blog. Promit!

Dar totusi, sunt fericit. M-am convins pentru totdeauna ca nu o sa incerc sa fac singur treburi pentru care exista specialisti dedicati in acele treburi. De exemplu, nu o sa imi vand proprietatile fara sa apelez la un agent imobiliar personal, care practic are un rol similar cu cel pe care il are avocatul, contabilul, antrenorul de fitness si altii. Agentul imobiliar face mult mai mult decat sa dea un anunt la ziar si pe Internet - ideal vorbind. Noi la HIRSH chiar suntem mandri de pachetul de servicii oferit, si de calitatea actiunilor de vanzare-cumparare pe care le intermediem. Suna rusinos sa-mi fac reclama, dar chiar sunt mandru de ceea ce prestez.

Cum zic englezii - being there for the customer

Nu stiu altii cum sunt, dar eu personal muncesc mult pentru a-mi (men)tine clientii fericiti, pentru ca asta face parte din reteta succesului. Dar asta inseamna si disponibilitatea de a te deplasa cu clientul sa vada proprietatea (din afara) noaptea la 10. Sau responsabilitatea de a negocia termenii unei tranzactii la ora 9.30, daca situatia o cere. Ba chiar nebunia de a te plimba prin ploaie la 2 noapte cu cineva care e in localitate doar pana la 6 dimineata si are de vazut o proprietate care ii place! Chiar daca timp de 12 ore inainte de acest moment ai facut numai vizionari, publicitate, negocieri s.a.m.d. Pe bune!

Cumpararea unei proprietati este unul dintre cele mai importante momente din viata majoritatii oamenilor. Deci daca ei sunt ocupati cu munca pana tarziu si doresc un serviciu, avand in vedere suma platita (a se citi: comisionul tranzactiei), eu il ofer. Poate suna a lauda. Pledez “vinovat”.

Realitatea e ca ati fi uimiti cat de rar gasiti consilieri imobiliari care fac asta.

Ce bine-mi pare ca (iar) ne-au tras tzeapa…

Gandul ne informeaza acum o saptamana cum ca RAAPPS vinde la licitatie 700 de imobile cu tot cu chiriasii de lux. E evident pentru toata lumea care e de fapt treaba cu actiunea asta, sper. Dar eu intreb totusi, de ce e neaparat sa le vanda? Nu stau bine in proprietatea statului? N-ar putea sa le inchirieze la preturi competitive si sa aduca un ban cinstit la buget? Da, stiu, suntem copii pe langa astia. Avem vise.

Bine ati venit pe blogul romanesc al imobiliarelor

Deschid acest blog astazi pentru a impartasi cu cei interesati:

• experiente din viata profesionala, in calitate de broker imobiliar
• sfaturi pentru cumparatorii si vanzatorii de proprietati imobiliare
• stiri din domeniul imobiliar
• oportunitati pentru cumparatori si vanzatori (categoria “shameless self-promotion”)
• diverse chestiuni interesante gen poze din categoria umor imobiliar, s.a.m.d.

Sper sa gasiti folositor ceea ce veti citi pe blogul meu, in fiecare zi de acum incolo. Orice sugestie sau comentariu personal este binevenit, pe adresa 627487 at gmail punct com, sau la telefon 0728 800198.